Wie binnenkort een nieuwe rentevaste periode moet afspreken voor z’n hypotheek en kan profiteren van de lage hypotheekrente, ziet z’n maandlasten fors dalen. Toch?
Niet als je een zogenoemde spaarhypotheek of bankspaarhypotheek hebt.
Bij spaarhypotheken en bankspaarhypotheken is namelijk iets speciaals aan de hand. Aan de ene kant heb je de rente die je betaalt voor een aflossingsvrije lening; aan de andere kant bouw je via premie-inleg een spaarpot op waarmee je aan het eind van de looptijd de lening aflost.
Die twee rentes zijn meestal gelijk bij spaarhypotheken en veranderen dus allebei als je een nieuwe rentevaste periode kiest.
Gevolg is dat een lagere hypotheekrente niet evenredig doorwerkt in de totale maandlasten, en omgekeerd. Dat zit zo.
Als de hypotheekrente daalt, daalt ook de rente die je krijgt voor de opbouw van de spaarpot. Dat laatste heeft weer gevolgen voor de maandelijkse spaarpremie. De inleg moet bij een lagere rente omhoog, om te zorgen dat je het beoogde eindbedrag haalt om de hypotheeklening mee af te lossen.
Lagere rentelasten voor de hypotheeklening gaan zodoende gepaard met een hogere inleg voor de vermogensopbouw en dat zorgt ervoor dat het netto-effect van lagere hypotheekrente op de maandlasten beperkt is.
Spaarhypotheek: kijk bij nieuwe rentevaste periode naar hypotheekrente én spaarpremie
Moet je een nieuwe rentevaste periode afspreken voor een spaarhypotheek, dan is het extreem belangrijk om het totale plaatje te kunnen overzien: dus wat gebeurt er met de rentelasten én de inleg voor de spaarpot.
Vreemd genoeg is het niet altijd vanzelfsprekend dat banken en verzekeraars de benodigde informatie netjes en op tijd verschaffen, zo signaleert intermediair De Hypotheekshop deze week.
"Wij zien een opvallende toename van het aantal meldingen die via adviseurs binnenkomen, waarbij huiseigenaren alleen een offerte krijgen van de rentelasten voor de nieuwe rentevaste periode, maar niets horen over de bijbehorende spaarpremies", zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop tegen Business Insider.
"Daardoor kunnen consumenten volledig op het verkeerde been worden gezet, als ze niet goed op hoogte zijn van de werking van hun spaarhypotheek. Dan zien ze dus alleen de lagere rentelasten."
Volgens Hagedoorn treedt het probleem vooral op bij hypotheken waarbij de geldlening en de spaarpolis bij verschillende partijen zijn afgesloten, bijvoorbeeld een bank en een verzekeraar. "Ik noem hier geen namen en rugnummers, maar er komen over verschillende partijen klachten binnen. Ook adviseurs die hierop actie ondernemen, moeten bijvoorbeeld soms drie tot vier weken wachten, voordat ze offertes van nieuwe spaarpremies krijgen."
De Hypotheekshop stelt dat consumenten door de onvolledige informatieverstrekking soms ook echt keuzes maken die ze achteraf betreuren. "Met het volledige overzicht hadden ze wellicht liever gekozen voor een andere rentevaste periode, een omzetting naar annuïteiten of voor oversluiting naar een andere geldverstrekker."
Maandlasten bij nieuwe rentevaste periode
In het onderstaande voorbeeld kun je zien hoe belangrijk het is om het volledige lastenplaatje helder te hebben bij spaarhypotheken.
Te zien is dat in het geval van een spaarhypotheek van 189.000 euro waarvan de hypotheekrente daalt van 5,55 procent naar 2,04 procent, er een enorme daling van de rentelasten optreedt: die zakken met liefst 553 euro per maand. Maar... daar moet je je dus niet op blindstaren.
Bij de lagere hypotheekrente gaat de maandelijkse spaarpremie namelijk met 269 euro omhoog! In totaal zakken de brutomaandlasten hierdoor met 'slechts' 284 euro.
In dit voorbeeld gaat het om een spaarhypotheek waarbij de onderliggende lening volledig aflossingsvrij is. In de praktijk hebben veel huiseigenaren een gemengde vorm, waarbij de lening deels aflossingsvrij is.
Let wel: voor het netto-effect moet je ook verdisconteren dat de daling van de rentelasten betekent dat er veel minder aftrekbare hypotheekrente is (552 euro per maand). Hierdoor blijft er in dit voorbeeld per saldo een nettovoordeel van enkele tientjes per maand over.
In sommige situaties kunnen de maandlasten van een spaarhypotheek netto zelfs licht stijgen als de hypotheekrente daalt.
